Thường trực HĐND TP.HCM đã đề nghị UBND TP.HCM tập trung tháo gỡ, giải quyết triệt để những vướng mắc về cấp sổ hồng cho các dự án nhà ở thương mại. Giải pháp nào đủ mạnh để làm việc này?
Chung cư Ruby Land (quận Tân Phú, TP.HCM) vi phạm an toàn phòng cháy chữa cháy, đến nay người dân vẫn chưa được cấp sổ hồng – Ảnh: H.HẠNH
Trong khi đó, với các dự án chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), rất nhiều dự án khó tìm thấy lối ra nếu không xử lý nghiêm trách nhiệm của chủ đầu tư.
Khởi tố để làm rõ sai phạm việc chậm cấp sổ hồng chung cư
Giám sát của HĐND TP cho thấy nhóm dự án vi phạm pháp luật về xây dựng có nhiều hình thức vi phạm: xây dựng không đúng giấy phép, xây không đúng quy hoạch, thay đổi mật độ xây dựng, thay đổi tầng cao, công năng, thiết kế…
Thậm chí nhiều chung cư đã có người dân ở nhiều năm nhưng chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, pháp lý dự án vẫn là công trình đang xây dựng dở dang, người dân không được tổ chức hội nghị nhà chung cư, không được thành lập ban quản trị.
HĐND nhận định việc quản lý trật tự xây dựng, nghiệm thu công trình thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước nên ngoài trách nhiệm của chủ đầu tư, còn có trách nhiệm của cơ quan nhà nước.
Những sai phạm kể trên có điểm chung là các chủ đầu tư vi phạm nhưng chây ì khắc phục, làm khổ người dân, chính là khách hàng của họ. Nói về vấn đề này, PGS.TS Võ Trí Hảo dẫn chứng ngay tình trạng chung cư Hồng Lĩnh (Bình Chánh) nơi ông đang ở.
Đây là một trong những chung cư không đủ điều kiện nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chậm cấp sổ hồng chung cư dù dân vào ở đã 10 năm nay. Các cơ quan cũng vào kiểm tra, chỉ rõ các vi phạm và yêu cầu chủ đầu tư khắc phục nhưng doanh nghiệp không làm.
Ông Hảo cho rằng chung cư chưa hoàn công sẽ không thể cấp sổ bởi còn ảnh hưởng đến an toàn tính mạng người dân.
Với những chủ đầu tư vi phạm “mắc nợ” cả Nhà nước và cư dân nên khởi tố vụ án. Việc khởi tố này chưa cần nghĩ đến việc sẽ bắt ai nhưng khi khởi tố sẽ làm rõ được tổ chức, cá nhân vi phạm.
Mặt khác, tạo áp lực để chủ đầu tư (hoặc người nhà) bỏ chi phí khắc phục hậu quả để giảm nhẹ hình phạt.
Giả sử chủ đầu tư không còn khả năng khắc phục, nếu cư dân có nhu cầu sớm cấp sổ thì có thể thỏa thuận đóng góp để gọi một đơn vị nhà thầu vào khắc phục cho đủ điều kiện nghiệm thu. Những chi phí phát sinh này cư dân có thể khởi kiện đòi chủ đầu tư.
“Kể cả những chủ đầu tư chây ì đóng nghĩa vụ tài chính hoặc cố tình trì hoãn việc nộp hồ sơ cấp sổ cho dân cũng cần thiết khởi tố vụ án. Chỉ khi đó mới làm rõ được doanh nghiệp có sử dụng vốn sai mục đích, có dấu hiệu lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản hay các tội danh khác hay không. Từ đó cũng tạo áp lực để doanh nghiệp làm đúng trách nhiệm”, ông Hảo nói.
Chung cư Nguyễn Quyền (quận Bình Tân) vi phạm phòng cháy chữa cháy và còn tồn tại rất nhiều vi phạm, dân đã vào ở đến nay vẫn chưa được nghiệm thu hoàn thành công trình – Ảnh: HỮU HẠNH
Sổ cắm ngân hàng: cũng phải nghĩ đến xử lý hình sự
Qua giám sát, HĐND TP ghi nhận có 60 dự án đang bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng với ba loại hình: thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai, thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Trong đó có 41 dự án chủ đầu tư thế chấp từ năm 2016 đến 2023.
Nhiều dự án đã đưa vào sử dụng, chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho người mua nhưng không giải chấp, thậm chí thời hạn thế chấp rất lâu nhưng các chung cư vẫn chưa giải chấp, nên người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận.
Trong số đó, có một số chung cư đã từng bị ngân hàng chủ nợ gửi công văn đòi “siết” nhà của cư dân để trừ nợ.
Năm 2016, Văn phòng đăng ký đất đai TP.HCM đã công bố danh sách 77 dự án chủ đầu tư đang thế chấp ngân hàng.
Sau đó, UBND TP đã chỉ đạo quyết liệt, nhiều chủ đầu tư đã thương lượng với ngân hàng thu hẹp tài sản thế chấp để giải chấp cho các căn hộ đã bán cho khách hàng nhằm cấp sổ đỏ cho người dân.
Với những dự án bị “cắm” ngân hàng trước năm 2016 mà hiện tại vẫn còn bị bêu tên, theo nguồn tin của Tuổi Trẻ, do số tiền nợ ngân hàng lớn, tài sản của chủ đầu tư tại các chung cư không đủ bảo lãnh nên ngân hàng không đồng ý giải chấp cho các căn hộ để làm giấy chủ quyền cho dân.
HĐND nhận định vướng mắc của các dự án này lỗi thuộc về chủ đầu tư dự án. HĐND đề xuất với 41 dự án thế chấp trong thời gian thực hiện Luật Nhà ở năm 2014 (từ 2016 đến 2023), cần làm rõ dự án nào ký hợp đồng bán nhà cho khách hàng khi chưa được giải chấp, dự án nào có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà của Sở Xây dựng và trách nhiệm của Sở Xây dựng trong trường hợp này như thế nào.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, phó giám đốc Sở Xây dựng TP, cho biết khi ban hành các văn bản đủ điều kiện bán nhà ở cho các dự án, nếu dự án nào đang thế chấp ngân hàng thì Sở Xây dựng đều có yêu cầu (ghi thẳng trên văn bản) chủ đầu tư phải giải chấp căn hộ trước khi bán trên trang web của Sở Xây dựng.
Ông Khiết cho rằng những trường hợp chủ đầu tư đã bán căn hộ rồi đem đi thế chấp hoặc đang thế chấp mà vẫn bán có thể xem xét xử lý hình sự.
* Luật sư Huỳnh Văn Nông (Đoàn luật sư TP.HCM):
Phải có một án lệ với chủ đầu tư chây ì
Qua thông tin từ phiên giải trình về nghĩa vụ cấp sổ hồng cho các dự án thì việc chậm cấp giấy chủ quyền có nhiều nguyên nhân. Nhưng đa số các vụ việc đều phải giải quyết bằng con đường tòa án.
Khó nhất có thể là nhóm dự án mà chủ đầu tư không xây dựng dự án hoàn thiện, sai thiết kế, sai quy hoạch, chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, chưa nghiệm thu hoàn thành dự án đưa vào sử dụng. Trường hợp này có thể xem xét khởi tố hình sự chủ đầu tư tội lừa dối khách hàng.
Thực tế nhiều năm nay, chủ đầu tư không chịu khắc phục về pháp lý lẫn thực tế xây dựng dự án thì khách hàng sẽ kiện ra tòa. Nếu chủ đầu tư không chấp hành án có thể bị khởi tố hình sự tội không chấp hành án. Khi đó, tài sản của chủ đầu tư có thể bị kê biên để chấp hành án. Những người được thi hành án có thể chọn một đơn vị có năng lực để tiếp tục hoàn thiện phần công việc còn lại để chung cư đủ điều kiện cấp sổ hồng.
Những trường hợp chậm cấp giấy hồng khác, cư dân có thể kiện chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ cấp giấy hồng theo hợp đồng. Nếu vụ việc liên quan đến cơ quan nhà nước thì mời các cơ quan này tham gia tòa với tư cách tổ chức có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Thực tế mỗi dự án là một dạng sai phạm khác nhau và cần phải có một dự án được xử lý điển hình, trở thành án lệ để xử lý các vụ việc tiếp theo.
Không hợp thức hóa sai phạm
Chủ tịch HĐND TP Nguyễn Thị Lệ đề nghị kiên quyết xử lý nghiêm minh chủ đầu tư vi phạm giấy phép xây dựng. “Chúng ta không thể tối ngày đi hợp thức hóa những việc làm sai phép đó của chủ đầu tư”, bà Lệ nhấn mạnh và đề nghị các cơ quan tăng cường kiểm tra, thanh tra, không để công trình hoàn thành rồi mới phát hiện sai phạm, lúc đó buộc tháo dỡ, khắc phục khó khăn, lãng phí.
Bà Lệ cũng đề nghị thường xuyên kiểm tra, kịp thời phát hiện và xử phạt vi phạm hành chính đối với chủ đầu tư có vi phạm khi làm dự án như việc đầu tư, xây dựng, thế chấp, huy động vốn, chuyển nhượng, tổ chức nghiệm thu, thực hiện nộp hồ sơ cấp sổ hồng… Thậm chí đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý trách nhiệm hình sự tùy theo mức độ vi phạm.
Cần công khai hơn về thông tin pháp lý của dự án
Tại hội nghị nhà chung cư Millennium (quận 4, TP.HCM), đại diện chủ đầu tư đã hứa xúc tiến làm sổ hồng cho cư dân mặc dù họ vào ở đã 5 năm – Ảnh: T.T.D.
Trong phiên giải trình ngày 5-7 trước HĐND TP.HCM, Phó chủ tịch UBND TP Bùi Xuân Cường cho biết sẽ chỉ đạo giao các sở nắm lại thông tin các dự án có thế chấp, dự án chưa đủ điều kiện mở bán… để thông tin minh bạch cho người dân biết, giám sát, tránh trường hợp chủ đầu tư cố tình lừa đảo, vi phạm.
Ông Cường cũng cho hay các dự án hầu như vi phạm trước tháng 7-2019 (trước khi có chỉ thị 23 của Thành ủy TP về quản lý trật tự xây dựng) và phải được xử lý theo từng trường hợp cụ thể vì mỗi chung cư vi phạm khác nhau. Vừa qua TP có thực hiện một số biện pháp cưỡng chế khắc phục, nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm.
Một thực tế khác, người dân khó tiếp cận thông tin pháp lý các dự án, người mua nhà không thể tìm kiếm được thông tin về tình trạng sổ hồng từ các trang thông tin chính thống của các cơ quan chức năng.
Trong các báo cáo, Sở Xây dựng TP có đề cập đến số lượng trường hợp vi phạm bị xử lý, hay Sở Tài nguyên và Môi trường TP có đề cập đến các chủ đầu tư bị thu hồi dự án do vi phạm. Nhưng để xem được danh sách cụ thể những chủ đầu tư bị xử lý không phải dễ, thậm chí rất khó.
Ngay cả đọc báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường khi đề cập danh sách 18 dự án, với hơn 10.000 căn tạm ngừng cấp sổ do đang bị thanh tra, điều tra thì danh sách này cũng để ở chế độ mật.
Có người đặt câu hỏi với những dự án ảnh hưởng lớn đến hàng chục ngàn cư dân, sao lại không để người dân biết rõ? Mặt khác, cơ quan quản lý sao không công bố rộng rãi những chủ đầu tư làm ăn chụp giật, vi phạm để người mua nhà tránh?
Hay trước đây, vào năm 2016, Sở Tài nguyên và Môi trường TP đã từng công bố danh sách dự án bất động sản đang thế chấp tại các ngân hàng.
Tuy nhiên, sau khi gặp phản ứng từ doanh nghiệp, từ đó đến nay sở không còn công bố. Trong khi đây là việc làm cần thiết để minh bạch, giúp người mua nhà cân nhắc kỹ thông tin trước khi xuống tiền.
Thay vì cho rà soát, cập nhật đầy đủ thông tin, phân loại mục đích thế chấp tránh tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà, cơ quan quản lý lại chọn cách dừng luôn việc công bố. Người mua nhà vẫn chờ việc này sớm được thực hiện lại.
PGS.TS Võ Trí Hảo cho rằng chỉ cần không có sự bao che và công bố định kỳ thông tin doanh nghiệp yếu kém, vi phạm, chắc chắn khách hàng nhìn vào sẽ không mua sản phẩm của doanh nghiệp đó. Quyết định xử lý vi phạm theo quy định cũng phải công khai, vậy các cơ quan cứ công bố công khai.
Nguồn: Tuổi Trẻ Online
